Что такое ранее возникшее право?

Хабаровский Росреестр отвечает на актуальные вопросы в сфере земли и недвижимости. Сегодня поговорим о государственной регистрации ранее возникшего права.

---

Ранее возникшим правом является право, которое возникло до 31 января 1998 года, т. е. до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этой даты право собственности регистрировалось в земельных комитетах, органах БТИ и они признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. При этом важно понимать, что только зарегистрированное в ЕГРН право на объект недвижимости дает дополнительную защиту для собственника такого объекта.
Вопросы по данной теме постоянно поступают на «горячую линию» Управления Росреестра по Хабаровскому краю. Ответы на самые частые вопросы – в нашей подборке

---

Вопрос: Купил квартиру в 1995 году. Есть договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом и с отметкой о регистрации в БТИ. Является ли мое право ранее возникшим?

---

Согласно статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости». Такие права признаются ранее возникшими при условии, что документы, свидетельствующие о них, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи. Таким образом, право на квартиру является ранее возникшим и юридически действительным.

---

Вопрос: Необходимо ли платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права?

---

С 1 января 2021 года государственная пошлина за регистрацию права, возникшего до 31.01.1998, не взимается. Федеральным законом N 374-ФЗ внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым государственная пошлина за регистрацию ранее возникших прав на объекты недвижимости не уплачивается.

---

Вопрос: Имею в собственности земельный участок с 1991 года, есть свидетельство о праве собственности на землю. Необходимо ли мне регистрировать это право в Росреестре?

---

Государственная регистрация такого права не является обязательной и проводится по вашему желанию. Но, когда будет необходим переход таких прав, их ограничений и обременений при отчуждении (например, продаже, дарении, мене), то без регистрации ранее возникшего права не обойтись. При продаже имущества сведения о правообладателе (продавце), не учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, будут внесены перед регистрацией сделки. То есть, если в документах не выявится никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право продавца, а затем только его переход к покупателю.

---

Вопрос: Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в 1996 году. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2024 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет и зарегистрировать ранее возникшее право, после чего появилась запись в Едином государственном реестре недвижимости. Если права на квартиру зарегистрировали в 2024 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи. Но ведь я владею квартирой уже 28 лет. Что делать?

---

Если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваши права признаются ранее возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре. Дата, когда сведения о ранее возникшем праве внесены в ЕГРН, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе и для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником. Платить налог с продажи и подавать декларацию в вашем случае не надо.