Как оформить на себя «ничейный» дом.

Несмотря на то, что недвижимость в России ценится высоко, бесхозяйные объекты недвижимости – явление не редкое. По сведениям краевого Росреестра, в Хабаровском крае за 9 месяцев 2022 на учет как бесхозяйные поставлено 252 объекта недвижимости: 27 зданий, 397 сооружений, 27 помещений и один объект незавершенного строительства. Что такое бесхозяйная недвижимость, рассказала Елена Семченко, заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю

---

— Елена Анатольевна, откуда берется бесхозяйная недвижимость?

Елена Семченко: Бесхозяйная недвижимость – это здания, сооружения, помещения и машино-места, у которых либо нет собственника, либо собственник неизвестен, либо от которых собственник отказался. Бесхозяйным объект официально считается с того момента, когда его ставят на специальный учет в Росреестре.

Брошенные дома появляются по разным причинам: например, собственник умер, а наследники отказались от имущества или не вступили в права собственности; у собственника не было наследников; прежний владелец оставил недвижимость и уехал в другие края.

— Если какой-то гражданин или юридическое лицо заинтересованы в приобретении прав на бесхозяйный объект, могут ли они самостоятельно инициировать постановку такого объекта на учет в Росреестре?

Елена Семченко: Обратиться за постановкой на учет бесхозяйного объекта ни сам гражданин, ни юрлицо не сможет. Это полномочия органа местного самоуправления, на территории которого расположена недвижимость. Если администрация направит заявление в электронном виде через портал Росреестра, учет будет осуществлен в сокращенные сроки –  в течение одного дня.

Со дня принятия бесхозяйного объекта на учет в Росреестре должен пройти год, и только тогда орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявленим о признании права муниципальной собственности.  Получив положительное решение суда, орган местного самоуправления обращается в Росреестр за регистрацией права муниципальной собственности на этот объект. С этого момента недвижимость перестает считаться бесхозяйной. И заброшенное здание, сооружение и земельный участок под ним можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить. Осталось оформить в законном порядке право собственности или аренды в Росреестре.

В настоящее время Государственной Думой РФ рассматривается разработанный Росреестром законопроект, который поможет упростить процесс оформления прав на бесхозяйное имущество.

Еще одним способом стать законным владельцем заброшенного дачного участка (дома) является приобретательная давность. Согласно положениям статьи 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, которые не являются собственниками имущества, но непрерывно и добросовестно владеют им как своим собственным имуществом в течение 15 лет, могут приобрести на него право собственности в силу приобретательной давности.

Для этого необходимо подготовить пакет документов и вместе с заявлением подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения такого имущества. После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. Как правило такие дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев с момента поступления заявления в суд.

Однако надо помнить, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует освободить его, если прав на дом у проживающего еще не появилось.

Нередко у дачников возникает вопрос, можно ли привести в порядок заброшенный соседний участок и пользоваться им, оформив на себя. Как законно стать владельцем беспризорной территории? Например, обратиться в правление СНТ и купить участок? Или занять его самостоятельно, привести в порядок, а потом оформить на себя?

Елена Семченко: Даже самый заброшенный участок нельзя самостоятельно занимать. Потому что у него, скорее всего, есть владелец, и только он имеет право пользоваться им.

Самый надежный способ — попытаться отыскать владельца заброшенного участка. Например, обратиться за информацией  к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенный участок. Найти владельца поможет выписка Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка дает не только информацию о собственнике и объекте недвижимости, но и позволяет проверить объект на наличие обременений. Если правообладатель найден, с ним можно договариваться о покупке или аренде участка.

А если хозяин запущенного участка напишет отказ от своего имущества – какая в этом случае процедура оформления его на себя?

Елена Семченко: В этом случае стать новым владельцем будет сложнее. Процедура такая: собственник дачи должен обращается в Росреестр (через МФЦ или портал Росреестра в электронном виде) с заявлением об отказе от участка.

Ведомство зарегистрирует прекращение права собственности на участок и он перейдет муниципальным или региональным властям. Затем землю выставят на торги или передадут в аренду новому собственнику.

Можно ли брать во внимание такой вариант, как изъятие участка?

Елена Семченко: Изъятие имущества у собственника — крайняя мера, лишить собственника его недвижимости может только суд. Если участок не используется более трех лет или используется с нарушением разрешенного назначения земли, заинтересованное лицо вправе обратиться в администрацию муниципального образования. Но и в этом случае рассчитывать на то, что участок станет вашим, не приходится. Администрация сначала обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования, и только после решения суда, когда участок перейдет в собственность муниципального образования, он будет выставлен на торги и обретет нового владельца.

Если собственник заброшенного участка умер, стоит ли пытаться оформить права на себя?

Елена Семченко: Имущество должно перейти наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета как выморочное. Такой же порядок действует, если владелец участка объявляется судом умершим после того, как в течение пяти лет не получается установить сведения о месте его пребывания. Если же владелец земли признан судом безвестно отсутствующим, инстанция передает участок в управление другому лицу, которое определяют органы опеки и попечительства.

Представим ситуацию, что садовод много лет обрабатывал землю, собственник которой умер и наследников не оставил.

Елена Семченко: Ситуация непростая, надо обращаться в суд и доказывать, что  хозяин умер, что наследников нет, что вы обрабатываете эту землю. Никаких других вариантов закон пока не предусматривает.